Попередні договори купівлі-продажу. Плюси та мінуси.

Чи безпечне придбання нерухомості шляхом укладення попереднього договору купівлі – продажу?

Провідні девелопери використовують різні способи реалізації новостворених об’єктів нерухомості, до таких належать:
1. Фонди фінансування будівництва
2. Житлово-будівельні кооперативи
3. Цільові облігації
4. Інститут спільного інвестування (венчурні фонди)
5. Попередні договори купівлі-продажу
6. Форвардні контракти

У попередній статті ми розглядали Форвардний контракт як інструмент інвестування в нерухомість, сьогодні розглянемо та порівняємо плюси і мінуси схему придбання житла через Попередній договір купівлі-продажу нерухомості.

Отже, попередній договір купівлі-продажу нерухомості:
Головна відмінність цього механізму від інших видів фінансування житла, в тому, що квартира продається як повноцінний об’єкт нерухомості, а покупець квартири є не первинний власник, а вторинний.
Етапи реалізації квартири за цим механізмом є наступні:
1. Укладення Попереднього договору купівлі-продажу квартири (де фіксуються характеристики майбутньої квартири, ціна продажу за Основним договором, інші істотні умови (строк укладення основного договору, відповідальність та інші важливі умови).
2. Будівництво об’єкту нерухомості.
3. Введення багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію.
4. Оформлення Забудовником права власності на новозбудовану квартиру (реєстрація в Державному реєстрі речових прав).
5. Укладення ОСНОВНОГО ДОГОВОРУ між Забудовником та Покупцем.
6. Реєстрація права власності на квартиру за Покупцем.

Законність такого механізму інвестування
Слід враховувати вимоги законодавства з питань інвестування у житло.
При цьому обов’язковим є те, щоб схема залучення коштів не суперечила нормам Закону України «Про інвестиційну діяльність». Адже ст.4 цього Закону передбачає, що інвестування та фінансування житлового будівництва може проводитися через:
– фонди фінансування будівництва (ФФБ);
– фонди операцій з нерухомістю;
– інститути спільного інвестування (ІСІ);
– емісію цільових облігацій.
Однак, схема продажу житла через укладення попереднього договору, не підпадає під жоден із визначених законом способів.
Тим не менше, забудовники досить активно використовують попередні договори при продажі квартири в новобудовах. Адже законодавство на сьогодні не містить прямої заборони щодо цього виду фінансування.
Тим більше, згідно ст. 6 Цивільного кодексу України, «Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.»
Такий вид правочину як «попередній договір» є передбачений чинним законодавством, зокрема, ст. 635 ЦК України. Відтак, оскільки, ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» прямо не вказує на заборону укладення інших видів угод та застосування інших способів фінансування будівництва, то можна стверджувати, що укладення забудовниками попередніх договорів купівлі житла в новобудовах не суперечить чинному законодавству.

Витрати по укладенню попереднього та основного договору купівлі-продажу
Відповідно до ч.1 ст.657 ЦК України, «договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі».
Таким чином, цілком очевидно, що такі договори слід посвідчувати нотаріально.
Водночас нотаріальна форма договору надає покупцю більше гарантій та можливостей для захисту своїх прав при виникненні спору.

• Нотаріальні витрати (за послуги по засвідченню попереднього договору). Вартість таких послуг від 1000 до 3000 грн.
• Державне мито в розмірі 1% від ціни договору

Крім цього, на другому етапі схеми фінансування, а саме, при укладенні основного договору, Покупець повинен сплатити:
• Витрати за послуги нотаріуса
• Витрати на проведення експертної оцінки квартири (для цілей оподаткування та визначення ринкової вартості квартири)
• 1 % державного мита (у цьому випадку сума сплаченого на підставі попереднього договору державного мита зараховується в оплату за основним договором. Однак все залежить від формулювання та призначення платежу за попереднім договором).
• Пенсійний збір в розмірі 1 % від ціни договору.
Також при сплаті коштів не слід забувати про комісію банку за переведення коштів, яка як правило складає від 0,5 до 1 % від суми переказу.
Таким чином, такий механізм фінансування житла, є досить таки витратним для Покупця квартири, оскільки загальна сума витрат може сягнути від 2-х до 4-х % від вартості нерухомості. Тому при купівлі квартири, вартістю 50 000 USD, сума витрат складе приблизно 1-2 тисячі доларів США.

РИЗИКИ ДЛЯ ПОКУПЦЯ
1. ПОДВІЙНИЙ ПРОДАЖ КВАРТИРИ
На стадії підписання попереднього договору і аж до моменту настання граничного строку підписання Основного договору, Забудовник самостійно розпоряджається правами на квартиру. Він теоретично може її повторно комусь «пообіцяти», або ж зробити це декілька разів. Відповідальність за невиконання обов’язку продати квартиру слід уважно вичитувати в умовах Попереднього договору. Але як правило, забудовник обмежує свою відповідальність поверненням коштів.
2. ОБТЯЖЕННЯ ЗАБУДОВНИКОМ МАЙНОВИХ ПРАВ НА КВАРТИРУ
Володіючи майновими правами на квартиру, Забудовник вправі внести їх до статутного капіталу юридичних осіб, або ж взяти під їх заставу кредит в банку. До моменту продажу квартири, він є власником усіх будівельних матеріалів та інших прав на будинок. Зрештою він може передати ці майнові права на інші пов’язані компанії, таким чином залишивши Покупців ні з чим.
3. НЕПІДПИСАННЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРУ В СТРОК
Значна кількість забудовників мінімізують свою відповідальність перед клієнтами. Особливо це стосується строків будівництва та здачі будинку в експлуатацію. Як наслідок зміщення строків вводу в експлуатацію будинку означає зміщення строків підписання Основного договору.
Тут особливу увагу слід звернути на вимоги ст.. 635 ЦК України. Зокрема, згідно ч.3 цієї статті, «Зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний . договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення».
4. РИЗИКИ БАНКРУТСТВА ЗАБУДОВНИКА ТА НЕЦІЛЬОВОГО ВИКОРИСТАННЯ КОШТІВ
Підписуючи попередній договір, Ви повинні усвідомлювати, що забудовник може не виконати свій обов’язок через цілий ряд форс-мажорних обставин.
Ви не можете контролювати усі процеси на буд майданчику, так само як і не можете контролювати цільове використання Забудовником сплачених Вами коштів. Відтак,на певному етапі будівництва, Забудовник може збанкрутіти, або ж через інші обставини заморозить об’єкт.
В такому випадку, повернути сплачені кошти, або ж отримати компенсацію буде вкрай важко.

Перегляди: 77