Що таке переуступка квартири?

 

Під час пошуку квартири можуть виникати ситуації, коли покупець знаходить житловий комплекс, що ідеально підходить за всіма параметрами і цінами. Але проблема полягає в тому, що квартири в таких ЖК швидко розкуповують.

Тож може виявитися, що всю житлову нерухомість у будинку вже продано. Одним із найбільш очевидних виходів із такої ситуації є купівля квартири за переуступкою. Але не всі люди, далекі від ринку нерухомості, до кінця розуміють, що це таке, яким чином укладаються подібні угоди, які є плюси та мінуси купівлі житла за переуступкою. Спробуємо це з’ясувати.

Переуступка квартири – що це таке?

Переуступка квартири – це укладання договору, за яким переуступається право власності на об’єкт інвестування. Якщо говорити простіше, то це купівля квартири в інвестора, який вклався в будівництво нового будинку, причому будинок ще не введений в експлуатацію.

Інвестор, який придбав житло в новобудові, наприклад, на етапі котловану, має право продати свою квартиру, яка ще будується. Тобто переуступити право власності на майбутнє житло. Причин для цього може бути безліч: починаючи від нагальної потреби у грошах і закінчуючи появою в продажу житла з більш відповідними характеристиками.

Якщо розглядати переуступку як договірний механізм, то це вторинний договір, за яким набуваються права. Інакше кажучи, людина фактично купує нове житло, але за вторинним договором. Відповідно, до загальних ризиків, притаманних для будь-якого придбання житла на первинному ринку, додаються ризики перевірки правомірності набуття та відчуження продавцем своїх прав. У зв’язку з цим під час купівлі житла за переуступкою прав необхідно бути вдвічі уважнішим, ретельно перевіряти всі можливі «підводні камені» та в жодному разі не квапитися з укладанням договору.

Як купити квартиру за переуступкою?

Ретельний вибір інвестора та аналіз забудовника допоможуть укласти договір переуступки на максимально вигідних умовах. Укладання такого договору спричиняє певні ризики. Форма договору може бути різною, залежно від того, за якою схемою інвестування нерухомість була придбана першим покупцем.

У будь-якому разі в договорі не повинно бути двозначностей, він повинен містити інформацію про можливі штрафні платежі і на ньому мають бути підписи всіх сторін угоди.

Украй важливим моментом є вичитування та ретельна перевірка договору між інвестором і забудовником, у межах якого він інвестував у нерухомість. Багато покупців звертають увагу лише на договір переуступки квартири, абсолютно забуваючи про початковий договір між інвестором і забудовником. І це величезна помилка, адже в тому договорі можуть бути пункти, про які новий власник нерухомості неодмінно повинен знати.

До варіанту укладання різних договорів із забудовником та інвестором краще не вдаватися. Юристи наполягають на тому, що оптимальним є один тристоронній договір. У купівлі квартири за договором переуступки рекомендується, щоб її спершу купували через Фонд фінансування будівництва. У цій ситуації покупець максимально убезпечить себе від ризиків.

Перед купівлею квартири за переуступкою треба перевірити такі моменти:

• наявність у забудовника дозвільної документації на землю та будівництво;
• чи дотримуються термінів будівництва;
• чи немає з боку інвестора порушень договору із забудовником (для цього необхідно проаналізувати цей договір);
• девелопер має офіційно дозволити перепродаж недобудованого житла.

Переуступка від забудовника – це процес із кількома важливими нюансами. Оптимально процедура оформлення переуступки має такий вигляд:

1. Отримання дозволу на переуступку від забудовника. Такий дозвіл надається в тому випадку, якщо інвестор виплатив 100% вартості квартири. Якщо сума сплачена в повному обсязі, то залишок боргу погашає покупець.
2. Перевірка дозвільної документації та термінів будівництва. Довіряти слід перевіреним компаніям, наприклад, Корпорації Нерухомості РІЕЛ, яка за час свого існування реалізувала понад 60 проєктів у Києві та Львові. Якщо ж у забудовника немає якихось обов’язкових документів або він помітно затягує терміни здачі об’єкта в експлуатацію, це повинно насторожити. І краще оминати таких забудовників.
3. Перевірка забудовника на відсутність судових позовів. Необхідно перевірити за реєстрами, чи не є забудовник відповідачем і чи не запущено ним процедуру банкрутства.
4. Перевірка інших об’єктів будівельної компанії. Це допоможе скласти повну картину про забудовника. Наприклад, якщо він за останній рік здав в експлуатацію кілька житлових комплексів і мешканці всім задоволені, то немає підстав не довіряти такій компанії.
5. Перевірка інвестора. Насамперед необхідно зрозуміти мотиви інвестора для продажу квартири, а також постаратися з’ясувати його минуле. Наприклад, наявність судимостей за шахрайство – привід серйозно замислитися.
6. Складення договору переуступки. Складення такого договору краще доручити досвідченим рієлторам та юристам, які врахують усі нюанси та зможуть максимально убезпечити покупця.
7. Підписання договору та його засвідчення нотаріусом.

У деяких випадках може бути оформлена іпотека на квартиру за переуступкою. У такому разі в угоді, крім забудовника, інвестора та покупця, бере участь ще одна сторона – банк. Для покупця плюс полягає в тому, що він одразу платить лише частину суми, яку віддає інвестору, а решту боргу поступово виплачує банку. Але водночас необхідно розуміти, що до покупця переходять усі зобов’язання щодо іпотеки. У деяких випадках ініціатором продажу квартири за договором переуступки може бути банківська установа. Це відбувається в тих випадках, якщо інвестор систематично порушує умови кредитного договору.

Які податки сплачує покупець за договором переуступки?

За договором переуступки покупець платить такі самі податки, як і під час укладання звичайного договору купівлі-продажу. А саме: власник квартири повинен заплатити 5% прибуткового податку та 1,5% військового збору в тих випадках, якщо він володів квартирою менше ніж три роки та/або якщо це друга угода купівлі-продажу нерухомості протягом року. Покупець сплачує 1% суми продажу до Пенсійного фонду.

Переваги та недоліки купівлі квартири за переуступкою

Переуступка квартири в зданому будинку або в будинку, що лише зводиться, цікавить багатьох покупців. Основні переваги для покупця:

• можна придбати квартиру в майже побудованому будинку на 10-20% дешевше за її ринкову вартість;
• покупець може оцінити, чи виконує забудовник зобов’язання щодо термінів здачі об’єкта, завдяки чому мінімізуються ризики зв’язатися з довгобудом;
• доведеться менше чекати, поки зведуть будинок, а отже, можна швидше в’їхати до свого нового житла;
• можливість купити квартиру у вподобаній новобудові, навіть якщо всі квартири вже розпродані.

Недоліки такої угоди також є. До основних мінусів належать:

• необхідність сплатити всю суму одразу (крім випадків купівлі іпотечної квартири) без можливості отримання розстрочки від забудовника;
• можливі доплати – часто забудовники дозволяють передавати права на житло лише за умови оплати комісії;
• неможливість висунути претензії продавцю – гроші сплачуються первинному інвестору, а всі спірні моменти треба вирішувати із забудовником;
• якщо квартира за переуступкою перебуває в іпотеці, то до нового покупця переходять усі зобов’язання за кредитним договором.

• Які документи отримує покупець під час купівлі квартири за переуступкою?

Покупець отримує:

• оригінал або нотаріально засвідчену копію основного договору;
• підтвердження повного розрахунку між покупцем та інвестором;
• дозвільний документ від забудовника;
• договір переуступки.

 

• Наскільки великі ризики у купівлі квартири за переуступкою?

У чомусь ризики більші, у чомусь менші. Наприклад, ризики купити житло в довгобуді значно нижчі. Але є ризик виникнення спірних моментів, якщо не до кінця перевірити всі сторони угоди.

 

• У яких випадках договір переуступки може бути визнаний недійсним?

Є кілька ситуацій, за яких такий договір може бути визнаний недійсним (для покупця це дуже погано, адже немає гарантії повернення своїх грошей). Найчастіше договір визнається недійсним у таких випадках:

• відсутність дозволу від забудовника;
• нерухомість перебуває в заставі і заставоутримувач не давав свого дозволу на угоду;
• порушення прав однієї зі сторін.

Перегляди: 271